უძრავი ქონების ინდექსი (GREI), რომელსაც უძრავი ქონების ბაზრის ლაბორატორია ქმნის, მა­ლე ყვე­­ლასთვის ხელმისაწვდომი გახდება. REM lab (უძრავი ქონების ბაზრის ლაბორატორია) თიბისი ბანკის და ISET (ეკონომიკის საერთა­შო­რისო სკოლა) ერთობლივი პროექტია, რომელიც JumpStart Georgia-ის მხარდაჭერით ხორციელ­დე­ბა. პროექტის მიზანია ქართული უძრავი ქონების ბაზრის რეგულარული კვლევა და სხვა ინ­დი­კა­ტორებთან ერთად უძრავი ქონების ინდექსის გაანგარიშება.

პროექტს საფუძვლად უდევს ურთიერთთანამშრომლობის მემორანდუმი, რომლის მიხედვითაც ISET თიბისი ბანკის დახმარებით უზრუნველყოფს უძრავი ქონების ბაზრის კვლევისათვის მო­ნა­ცემ­თა შეგროვებას, და­მუშავებასა და ანალიზს. უფრო ვრცლად ამ პროექტის შესახებ თიბისი ბან­კის უზრუნველყოფის მართვისა და შეფასების განყოფილების ხელმძღვანელი ვლადიმერ მაღნარაძე გვე­საუბრება.

• რატომ დაინტერესდა თიბისი ბანკი უძრავი ქონების ბაზრის შესახებ კვლევით?

უძრავი ქონების ინდექსი და სხვა ინდი­კა­ტორები, რომლებიც უძრავი ქონების ბაზრის ტენდენ­ცი­ებს ასახავენ, ქვეყანაში რეგულარულად არ იწარმოება. ბანკები არ ფლობენ ამ სეგ­მენტის დეტა­ლურ სტატისტიკურ მონაცემებს და ეპი­ზოდურად უკვეთავენ სხვადასხვა კომპანიას უძრავი ქო­ნების ბაზრის სეგმენტურ კვლევებს. ცხადია, ბაზრის მაჯისცემის შეგრძნება აუცილებელია სწრა­ფი და ეფექ­­ტური ბიზ­ნეს გადაწყვეტი­ლე­ბების მისაღებად, თუმცა ამას რეგულარული სახე უნდა ჰქონ­დეს და არა ერთ­ჯერადი ან ეპიზოდური. სწორედ ამ მიზნით შეიქმნა პროექტი უძრავი ქონე­ბის ბაზ­რის ლა­ბორატორია, რომელიც ორიენტირებულია უძრავი ქონების ბაზრის ინ­­დი­კა­ტორე­ბის (უძ­რავი ქონების ინდექსი და ა.შ.) პერიოდულ კვლევასა და რეგულარული პუბ­ლი­კა­ცი­ების გა­მო­ცემაზე.

• რას ნიშნავს უძრავი ქონების ინდექსი და რას ვიგებთ ამ ინდექსის მეშვეობით?

ზოგადად, უძრავი ქონების ინდექსი ზომავს უძრავ ქონებაზე ფასების ცვლილებას და გვიჩვენებს ბაზარზე ფასების დინამიკას. უძრავი ქონების ბაზრის კვლევისას თუ ვაკვირდებით 1 კვ. მ.-ის საც­ხოვრებელი ქონების სა­შუ­ალო ფასს, ეს ინდიკატორი შეიძლება გაიზარდოს იმ შემთხვევაშიც კი, თუ მიმდინარე თვეში უფრო ძვირი ბინები (პრესტიჟულ უბნებში, საუკეთესო რემონტით და ა.შ.) იყიდება ბაზარზე, ვიდრე წინა თვეს. თუმცა, აღნიშნული არ ნიშნავს, რომ ზოგადად საც­ხოვ­რებელი ქონების ფასები გაიზარდა. სწორედ ამისათვისაა საჭირო უძრავი ქონების ინდექსი, რომ მხოლოდ ფასების რეალური ცვლილება დავადგინოთ. GREI-ის მეშვეობით გავიგებთ, გაიზარდა თუ შემცირდა ფიქსირებული უძრავი ქონების ფასი მიმდინარე თვეში, დავინახავთ უძრავი ქო­ნების ფა­სის რეალურ დინამიკას.

• კვლევის რა მეთოდები იქნება გამოყენებული პროექტში და იქნება თუ არა გათვა­ლის­წი­ნე­ბუ­ლი საერთაშორისო გამოცდილება?

საერთაშორისო პრაქტიკაში უძრავი ქონების ფასებზე დაკვირვებისას იყენებენ ლას­პეიერსის, პა­აშეს და ფიშერის ინდექსებს. ჩვენი პროექტიც ამ საერთაშორისო გამოცდილებას იზი­არებს უძ­რავი ქონების ინდექსის გაანგარიშებისას. ამასთან, სხვა­და­სხვა ინდიკატორის განსა­საზ­ღ­ვრად მო­ნაცემთა სხვადასხვა წყაროს ვიყენებთ. მაგალითად, უძრავი ქო­ნების ინ­დექსისათვის მო­ნა­ცე­მები (განთავსებული განცხადებები) ყოველთვიურად მიიღება და მუშავ­დე­ბა უძ­რავი ქო­ნების ერთ-ერთი ყველაზე მსხვილი ვებ საიტიდან. ამ ეტაპზე თბილისის მას­შ­ტა­ბით, საშუალოდ, თვეში 5000 განცხადების დამუშავება მოხდება.

• რა პერიოდულობით გამოქვეყნდება უძრავი ქონების ინდექსი და როდის უნდა ელოდოს სა­ზო­გადოება კვლევის პირველ შედეგებს?

უძრავი ქონების ინდექსი გამოქვეყნდება თვეში ერთხელ, კვლევის პირველ შედეგებს კი საზო­გა­დოებას უახლოეს ხანებში წარვუდგენთ. პირველ ეტაპზე მომხმარებლებისთვის ხელმისაწვდომი იქ­ნება უძრავი ქონების ინდექსი თბილისის რა­იო­ნების, აგრეთვე, საცხოვრებელი და კომერცი­უ­ლი ქონებე­ბის მიხედვით. კვლევა მოიცავს არა მხოლოდ უძრავი ქონების გაყიდვის, არამედ იჯარის/ ქი­რავნობის მიმართულებასაც. უძრავი ქონების ბაზრის ლაბორატორია გაიანგარიშებს არა მხო­ლოდ უძ­რავი ქონების ინდექსს, არამედ უძრავი ქონების სხვა ინდი­კა­ტორებსაც როგორც თბი­ლი­სის, ისე ქვეყნის მასშტაბით.

• რა მნიშვნელობა აქვს ბიზნესის და ზოგადად ქვეყნის ეკონომიკური განვითარებისათვის უძრავი ქონების ბაზრის რე­გუ­­ლარულ კვლევებს?

ჩვენი პროექტის ერთ-ერთი სამიზნე საბანკო საქმიანობის ეფექტურობის გაზრ_­და, კვლევისა და ანა­ლი­ზის ფუნქციის გაძლიერებაა, თუმცა უძრავი ქონე­ბის ბაზრის რე­გუ­ლარული კვლევა უფრო გლობალურ მიზნებსაც ემსახურება. ადგი­ლობ­რივ ბიზნესს თუ უცხოელ ინვესტორებს (დევე­ლო­პე­რები და სხვა) სჭირდებათ ქართული უძრავი ქო­ნების ბაზრის რეალური სურათი ბიზნეს გადა­წყვე­ტილების მისაღებად. ბაზრის იმ სეგმენტში, რომ­ლის შესახებაც სტატის­ტი­კუ­რი მონაცემები არ მოიპოვება ან მწირია, ინვესტირება მნიშვნე­ლოვან ბიზნეს რისკებს უკავშირდება და ამიტომაც შესაძლოა შეფერხდეს კიდეც. რეგულარული კვლევები და ხელმისაწვდომი, უტყუარი სტატის­ტი­კური მო­ნა­ცემები კი ერთგვარი წინაპირობაა და წახალი­სებაც ამა თუ იმ ბიზნესისათვის და ზოგა­დად ეკონომიკის გან­სა­ვი­თარებლად. გასათვალისწინებელია, რომ REM lab უძრავი ქონების ბაზრის განვი­თა­რების მხარ­დამ­ჭე­რი პროექტია, რომლიდანაც მნიშვნელოვან სარგებელს მიიღებს არა მხო­ლოდ ბიზ­ნესი, არამედ სახელმწიფოც და ნებისმიერი დაინტერესებული მოქალაქეც კი.